安心してリフォームするために…。昨年から始まった「住宅リフォームかし保険」についてブログ記事をアップしました。http://bit.ly/ifS7pS 既存住宅にも瑕疵担保を保障する保険。消費者がリフォーム業者を選別し易くなりました。 #sumai #hakai2010

posted at 10:06:43

東京から奈良に向かうところ。今週は忙しく、なかなかパソコンに向かえなかった。今晩は京都で住宅関係者と情報交換。内需の拡大に繋がっていない大きな原因は住宅政策にあると考えているので、その辺りのことを話できればと思う。 #sumai

posted at 16:26:13

「スムストック」の中林昌人さん @sumstockから本を送って頂いた。 http://amzn.to/bKHCAl 「３つ星流通住宅」というタイトルからは何のことか良く分からないだろうが、大手ハウスメーカー１０社で作る中古住宅流通市場のことである。 #sumai

posted at 23:26:44

スムストックのポイントは通常築後２０年で評価ゼロになる住宅を、スケルトン部分（構造部分）とインフィル部分（内装部分＋断熱部分）に分けて、査定をするということ。このためには、住宅履歴がキチンと残っている必要がある。 #sumai

posted at 23:30:26

ただスムストックは大手ハウスメーカー１０社で作っているだけあって大手向けのシステムになっている。サイトを見ても地域で検索するのではなくメーカーごとに検索するようになっている。これでは使いにくい。ゆえに市場に出る物件数も極端に少ない。 #sumai

posted at 23:33:06

そうかと言ってスムストックが無駄な取り組みかといえば、そんなことはない。大手メーカーが始めなければ、こんな手間のかかることを地方の中小流通業者がやるはずない。大手メーカーのシェアを考えても、中小の工務店が取り組みを始めなければ中古住宅流通市場の整備はできない。 #sumai

posted at 23:36:15

このためにも住宅履歴が必要。 #sumai RT @sumstock: Yes!その通り。RT @nagashimaosamu 普通に「中古住宅購入＋リフォーム」のときに使えるフラット35が出ない限り、中古住宅やリフォーム市場の本格的な活性化に向けて弾みはつかない。

posted at 23:41:20

１３日に民主党「健康・省エネ住宅推進議連」の総会があり私が幹事長に就任する予定。政府から離れて議連に入ることができるようになり民主党の住宅政策に戻ってきた。お年寄りのヒートショック防止、ＣＯ2削減のためにも住宅の高断熱化を推進していきたい。 #sumai #hakai2010

posted at 22:43:18

明日９月２４日（金）２０時からのＢＳフジ「プライムニュース」@primenews_の『日本新住宅事情』に出演します。長嶋修さん@nagashimaosamuや大島芳彦さん@yoshi_oshimaと一緒です。 #sumai #hakai2010

posted at 22:02:54

明日２０時からＢＳフジ「プライムニュース」に出演。ぜひ共演する長嶋さんや大島さんの話を聞いて欲しい。日本の住宅市場を改革するために頑張っている民間の人を見て頂ける。こういう人たちが全国規模で出てくれば日本人の生活がより豊かになる。 #sumai #hakai2010

posted at 22:28:30

経済では消費者が一番力を持っている。しかし消費者に対して十分な情報を提供しなくてもいい構造が作り上げられると旧態然とした業者が温存される状態になる。特に顕著なのが住宅産業。先進的な業者を育成するためにはどうすべきか、考えたい。 #sumai #hakai2010

posted at 22:35:01

住宅問題は問題点が複雑に絡み合っているので解きほぐすことが大切。一人が説明するよりも複数のパネリストがやり取りの中で問題点を浮き彫りにしていく方が分かりやすい。だからこそ明日の放送は、出演する自分自身も楽しみにしている。 #sumai #hakai2010

posted at 22:44:49

９月２４日（金）２０時からのＢＳフジ「プライムニュース」@primenews_の『日本新住宅事情』に出演します。長嶋修さん@nagashimaosamuや大島芳彦さん@yoshi_oshimaとの対談だそうです。 #sumai #hakai2010

posted at 00:23:41

RT @kaga00: それは神話ではなく事実と言うのではないでしょうか？住宅ローン以外に何に貸出した方が良いとお考えですか？RT @NakamuraTetsuji 住宅ローン銀行間競争が激烈に。銀行が融資に住宅質求めれば。背景には根強い新築神話があるということか。 #sumai #hakai2010

posted at 00:29:09

新築神話が問題なのです。だからリフォームローンに貸出をすべきです。 RT @kaga00: それは神話ではなく事実と言うのではないでしょうか？住宅ローン以外に何に貸出した方が良いとお考えですか？RT @（私）住宅ローン銀行間競争が激烈に。… #sumai #hakai2010

posted at 00:30:57

このツイートだけでは質問の趣旨が分かりませんが、改修にきちんと貸出をすべきだということです。 RT @kaga00: つまり、改修の貸出総額は新築の貸出総額を補えるとお考えですか？もしくは、差分の貸出枠を他にと？… #sumai #hakai2010

posted at 00:47:08

RT @KKKENJI1: ありえない思想ですね。危険すぎる。一般人なら聞き流せるが、与党国会議員としてこの発言は余りに危険。 @NakamuraTetsuji 新築神話が問題なのです。だからリフォームローンに貸出をすべきです。 #sumai #hakai2010 #seiji #keizai

posted at 00:52:18

私は新築建築を否定はしていませんが。具体的に問題点を指摘して下さい。 RT @KKKENJI1: ありえない思想ですね。危険すぎる。一般人なら聞き流せるが、与党国会議員としてこの発言は余りに危険。 @（私）新築神話が問題なのです。… #sumai #hakai2010

posted at 00:53:53

RT @KKKENJI1: 2．「新築神話が問題なのです。」→問題にしていると言うことは、否定と同義。 @NakamuraTetsuji #sumai #hakai2010 #seiji #keizai

posted at 01:03:24

まあ受取方はそれぞれ。私は新築建築を否定していません。 RT @KKKENJI1: 2．「新築神話が問題なのです。」→問題にしていると言うことは、否定と同義。 @NakamuraTetsuji #sumai #hakai2010 #seiji #keizai

posted at 01:04:00

１５時から金融庁を呼んで中古住宅市場育成についてヒアリング。銀行が住宅ローンの融資をする際に住宅の担保価値をどのように確保しているのかという問題意識。昨年６月４日参院厚労委で質問をしたことを１年経って確認。新成長戦略の実現の為にも必要。 #sumai

posted at 20:08:54

私が住宅版エコポイントに対して消極的なのは、住宅局住宅生産課が目の前の仕事に追われて中長期的な観点から必要な政策を止めてしまうから。例えば住宅性能表示の既存住宅版は新築住宅版よりも格段に劣っているがその基準を再検討する仕事がいつまで経っても「これからやります。」 #sumai

posted at 20:12:45

大規模リフォームをした時に耐震性や温熱性能を上げてもその性能の向上を計る基準がない。基準を作ることが不動産の価値を担保し、引いては担保価値を計ることになるという意味で、金融庁の果たすべき役割が大きい。国交省と事務方間で問題点を洗い出して欲しいと宿題を出した。 #sumai

posted at 20:16:06

このように縦割りに掛かる問題では各省庁から言い分を聞き、政治家が整理をしないと進まない。時間がかかる地味な作業であるが、頑張ろう。 #sumai

posted at 20:19:05

今日のヒ金融庁職員の印象的な言葉。「国民の預金は１０００兆円。貸出は４７０兆円しかありません。残りの５３０兆円は国債を買ってるんです。だから住宅ローンは各銀行ともダンピング合戦になっていて取り次ぐ不動産業者の方が強いんです。」新築神話は続く。 #sumai #hakai2010

posted at 23:04:16

同じ奈良出身の馬淵さんが大臣なので可能性はないでしょう。 #sumai RT @nagashimaosamu: 中村さんに国交三役に入っていただきたい @NakamuraTetsuji 自明なことなんだけど与党内でも少数派かな… #hakai2010

posted at 23:05:54

承知いたしました。連続ツイートで。 #sumai #hakai2010 RT @NaokiGwin ”だから”で接続されている前後の因果関係がよく分からないので解説してもらえないでしょうか？

posted at 23:18:59

国民の預金は１０００兆円あっても銀行としては貸出先が無い状態。そこで安心な国債を買っているのだけど、その額が５３０兆円にも上っている。国債を買うよりは貸出をする方が収益的にいいと決まっているけれど、安心できる貸出先が無い。 #sumai #hakai2010

posted at 23:30:54

貸出先４７０兆円のうち、安心して貸し出せるのは人的担保も物的担保もある住宅ローン。そのため銀行は住宅ローンで貸出を伸ばしたがる。今日来ていた金融庁の職員によると、広告で出している変動金利の額面の１．３％引きぐらいも当たり前になっているという。 #sumai #hakai2010

posted at 23:31:22

このように住宅ローンについては銀行間の競争が激烈に。銀行が融資に住宅の質を求めれば不動産業者から「それなら御行でなくて別の銀行に頼みます」ということになってしまう。今は圧倒的に不動産業者が有利。背景には根強い新築神話があるということか。 #sumai #hakai2010

posted at 23:31:59

RT @keiichi__: 金利が下がりすぎて、一般に貸してもリスクを追うだけ。それで貸し渋りが起こってると聞いています RT @NakamuraTetsuji: 国民の預金は１０００兆円あっても銀行としては貸出先が無い状態。そこで安心な国債を買っているのだけど、その額が #sumai #hakai2010

posted at 23:35:44

そうなんです。長期金利が下がれば良いというものでもないんです。 RT @keiichi__: 金利が下がりすぎて、一般に貸してもリスクを追うだけ。それで貸し渋りが起こってると聞いています… #sumai #hakai2010

posted at 23:36:33

前者はその通り。後者は住宅産業全体の問題です。 #hakai2010 #sumai RT @NaokiGwin"銀行が融資に住宅の質を求める"とは、質＝住宅販売後の担保価値が落ちないということでしょうか？あと、ここでいう新築神話というのは銀行業界においてということでしょうか？

posted at 23:50:02

午後は議員会館に戻り１４時から党財務金融部門会議。中塚一宏代議士が座長。為替介入、経済対策、日本振興銀行がテーマ。私は経済対策のところで住宅に対する措置が新築に偏っている、中古住宅市場育成の為にも金融的措置が重要であると指摘。大塚副大臣から前向きなコメントを頂く。 #sumai

posted at 18:25:57

RT @ichibatomoaki: この会議はどの程度の権限が付与されているのですか？ RT @NakamuraTetsuji:１４時から党財務金融部門会議。中塚一宏代議士が座長。為替介入、経済対策、日本振興銀行がテーマ。私は経済対策のところで住宅に対する措置が新築に偏っている、中古住宅市場育成の為… #sumai

posted at 18:39:41

政調の会議体なので実質的には大きな権限があると言って良いです。 RT @ichibatomoaki: この会議はどの程度の権限が付与されているのですか？ RT @（私）１４時から党財務金融部門会議。中塚一宏代議士が座長。為替介入、経済対策、日本振興銀行がテーマ。… #sumai

posted at 18:41:01

客観的な資産価値を明らかにするためには、例えば住宅の場合、どの部分にどの建材を使ったのか、詳細に記録して公開する必要がある。そのような細かい作業に現場の工務店は対応できていない。そこで先ずは民間の取り組みが必要になる。 #endaka #sumai #hakai2010

posted at 06:41:15

日本人が自国に投資できる環境を整えなければ、対外純資産ばかり増えて日本国民の生活が豊かにならないという構造は変わらない。私が住宅政策が重要と言っているのは住宅購入が投資にも消費にもなるから。国民の生活が豊かになる＝「国民の生活が第一」。 #endaka #sumai

posted at 06:56:39

「平成２０年における住宅リフォーム市場規模は約６．１兆円と推計」「我が国の住宅投資に占めるリフォームの割合は、欧米諸国と比較して小さい。」国土交通省資料（平成22年8月2日：ＰＤＦ）http://bit.ly/amtidA #sumai #endaka

posted at 07:34:57

内需拡大のためには住宅産業が鍵になるが「作ったらそれで終わり」の住宅政策を続けてきたために、既存住宅が資産になっていない。耐久消費財になっているので次に家を買う人も新築しか選択肢がなくなる。悪循環。 #endaka #sumai

posted at 08:11:57

内需を拡大するには消費と投資の２つの方法がある。外国人による日本への投資を増やすことも資本収支増＝経常収支減の効果を持つ。そのためにも投資環境を整備することが大切。住宅や林地の評価基準を作ることが大切な理由の一つ。 #endaka #sumai

posted at 08:16:18

法務省が所管している法律に区分所有法と借地借家法があります。長嶋修@nagashimaosamuさんからの質問はその２法に関係があります。国交省の成長戦略の策定過程に私たち法務省が関わっていたかについては守秘義務の範囲になります。（続く） #hakai2010 #sumai

posted at 19:51:58

@nagashimaosamu 守秘義務に関わることなので直接答えることはできませんが、一般論として書きたいと思います。 #hakai2010 #sumai

posted at 19:53:19

住宅の賃貸借には普通借家と定期借家の２つの方法がある。普通借家では契約を終わらせる場合には大家の側に「正当事由」があることが必要と借地借家法で定められている。借り主の居住権を守るため。戦前から続く制度。 #hakai2010 #sumai

posted at 20:04:23

「正当事由」は借り主保護のため。借地借家法には調停の規定もあるので裁判所で判断してもらうことになる。立ち退きには相当の立ち退き料が必要になることも。「貸家に出すと借り主に権利がつき、出て行ってもらえない」と供給が増えない理由にもなっている。 #hakai2010 #sumai

posted at 20:04:51

そこで10年前に新設された制度が定期借家。契約時に決められた賃貸借期間を満了すれば更新されない。但し再契約はできる。必ず返してもらえるので供給増が期待された。しかし周知されず空家で放置される現状となっている。 #hakai2010 #sumai

posted at 20:05:16

マンションの建替えに関係するのが区分所有法。建替え要件としては区分所有者の５分の４以上の賛成が必要と定められている。建築事業者からすれば建替え促進をしてもらう方が儲かる。 #hakai2010 #sumai

posted at 20:11:34

建築事業者側に立つ行政庁とすれば区分所有法の要件を緩和して欲しいと法務省に言ってくることになる。しかし建替えというのは所有権上、本来民法の原則ではマンション共有者の総意が必要なもの。それを５分の４まで緩和している。 #hakai2010 #sumai

posted at 20:11:56

この区分所有法上の建替え要件の緩和とは別に、マンションの建替えの際に議論になるのがマンションを賃貸に出している場合の借り手の居住権の問題。これが長嶋修@nagashimaosamuさんからの質問にも出てきた「正当事由」の話。 #hakai2010 #sumai

posted at 20:15:50

マンション所有者としては管理組合で全員の合意、又は区分所有法上の５分の４の合意にこぎ着けても、一室の賃借人が居住権を理由に退去を拒めば「正当事由」がない限り事実上建替えはできなくなる。 #hakai2010 #sumai

posted at 20:58:20

建替え決議があれば賃貸借契約解除の「正当事由」を認めようというのが建替え促進派の主張。しかし借り手は家賃もちゃんと払っていて債務不履行もないのに追い出されるのは居住権の侵害になると主張。 #hakai2010 #sumai

posted at 21:00:54

だから政治的には「正当事由」の明確化をしなくてはならないという結論になる。法務省も判例を整理するなどの明確化の取り組みに着手している。 #hakai2010 #sumai

posted at 21:02:01